深圳公寓市場進入寒冬:新房促銷,二手業主大幅降價拋售

央視財經

2021-01-15 08:55

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深圳新盤較少,即便房價高,很多樓盤都是一經推出就告售罄。按理説,低價位的公寓房源應該會受歡迎,但事實卻是,和住宅市場的火熱相比,深圳公寓市場近來可謂寒意濃濃,就算降價,也少人問津。
深圳公寓市場進入寒冬 降價促銷頻繁上演
在深圳羅湖區的一個公寓樓盤,記者看到銷售大廳冷冷清清,裏面只有一個銷售人員,記者在現場瞭解到,這個樓盤2018年開盤,目前仍有在售公寓。銷售人員告訴記者,目前購買新的公寓,開發商還將提供首付優惠活動,一般公寓需要首付5成,但該樓盤只需要首付4.5成就可以。
深圳某公寓售樓中心銷售人員:我們是2018年10月開盤的,現在是現樓了,整體均價6.6萬元左右,周邊7萬、8萬元都有。我們有49、57、67、84平方米,8梯30户。雖然賣了兩年多,但公寓性產品本來就是要分開慢慢賣。
記者又來到位於深圳羅湖區的另外一個新的公寓項目,這個項目上個月剛剛開盤,由於得房率比較高,吸引了一些前來挑選的客户。
深圳某公寓售樓中心銷售人員表示,56平做三房,買一層送一層。樓上不算面積,現在有折扣,他們根據預付首付款的進程,來申請折扣。
降價促銷的方式,在一手公寓市場屢見不鮮。已經從事房地產中介行業第六個年頭的夏振坤告訴記者,深圳一二手房倒掛情況嚴重,導致全民打新,讓買房人湧向新房市場,再加上新政提高了二手房交易的税費,二手房市場不再像過去一樣受青睞。無奈之下,夏振坤和同事們只能將目光轉向代銷深圳的一手公寓市場,但幾個月過去,公寓銷售仍不理想。
深圳中原研究中心數據顯示,2020年全年深圳在售公寓項目56個,新批售面積147萬平,約2.49萬套。2020年成交1.17萬套,共72萬平,均價為6.3萬元/平。
公寓市場供需失衡 業主降價為求脱手
在深圳公寓新房市場銷量冷清的同時,二手公寓市場又出現業主大幅降價拋售的情況,深圳的二手公寓市場目前的具體情況如何呢?
方女士在2017年底的時候,由於購房名額受限,買了當時龍華區剛開盤的一套30多平方米的公寓,並在2019年底交房後,就出租給了長租公寓。但今年的情況讓方女士始料不及,受疫情影響,多家長租公寓出問題,方女士未能倖免,不僅租金收不回來,還需要償還每月的貸款。於是,方女士開始把自己的公寓在各大中介放售,但結果並不樂觀,掛盤半年仍舊無人問津。
深圳業主 方女士:賣房發現2017年的房價到現在,價格還是沒有變過,所以算下來我還虧了税費和銀行按揭的利息費用。公寓它增值税很高,當時買的時候沒考慮到這一點。現在二手公寓除非是虧本賣,要不根本就賣不出去,挺後悔的。
記者近日也來到了位於深圳市龍華紅山片區的龍光玖鑽,這個樓盤曾在2018年連續多月成為深圳單盤銷售冠軍,被認為是衡量公寓市場的指標盤。深圳貝殼網數據顯示,龍光玖鑽共有11218套商務公寓,截至目前共有254套房源待售。而近3個月,龍光玖鑽僅有11套成交。掛牌房源中,不乏有2019年6月中旬便已上架,但至今未成交的房源。
在深圳,像龍光玖鑽這樣的公寓遇冷不是個案。業內人士表示,當下的公寓市場供過於求,不少開發商也開始降低客户自住的成本。
深圳美聯物業中心區銷售經理 夏振坤:很多公寓剛開始開盤的時候預定價停車費是在900、1000元,因為它屬於商業性質停車費,比較貴,比住宅要高。但是後面開發商都把停車費調低了,就像深業上城它最初的時候,停車費要1000至1800元之間,但現在開盤入夥後,是460元一個月。
萬得數據顯示,2015年以來,深圳每年公寓的供應量都大於成交量,2018年和2019年,公寓供應量約為銷售量的兩倍。
交易成本高成遇冷主因
從2018年到2020這三年間,深圳公寓政策頻出,平衡供需的調控也持續地進行。市場緊跟着政策風向,經歷了跌宕起伏的3年。那究竟是什麼原因導致公寓不被市場看好呢? 
根據《深圳市城市規劃標準與準則條文説明》,商務公寓是為滿足短期在深圳進行商務、工作的居住行為而配備的一種辦公建築形式,在使用功能和區位上更接近商業用地,在地政管理中也將其作為商業用地對待。因此,商務公寓水電費是按商業樓宇的標準,無論是自持還是轉賣,都要付出比住宅更高昂的成本。
深圳美聯物業福田北區總經理孫佳彥表示,目前公寓成交的費用,比住宅大概高5個點左右。最重要的原因是它不帶學位,首期款的要求是要5成,供樓只能借10年。它不像住宅這麼靈活,可以借20年、30年。所以供樓的壓力也是很多人沒有辦法購買公寓的主要原因。
 中國城市經濟專家委員會副主任宋丁表示,住宅市場需求量特別大,而深圳的供應量也跟不上去,就迫使很多的開發商在做公寓市場的時候,把它轉成了類住宅,目的就是強化銷售。可它又違背了政府最初的初衷,所以政府就不允許轉,使得公寓在市場上,始終處在一個比較尷尬的境地。
2018年7月30日,《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》明確,個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓,自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。此外,開發商在各類新供應用地上建設的商務公寓只租不售。限售令一落地,公寓供應和成交價均出現下滑。深圳中原研究中心數據顯示,2018年公寓供應量為133.51萬平,同比下降0.36%,是2014年之後供應量的首次下跌。價格方面,2018年商務公寓成交均價為59762元/平,同比下跌3.79%,為2012年之後首次出現回落。
去年深圳出台的停止新增公寓審批政策,被視為嚴控公寓供應的信號,成為公寓市場的分水嶺事件。2020年7月31日,《深圳市規劃和自然資源局 市住房建設局關於停止商務公寓審批的通知》出台,明確“在全市範圍停止新的商務公寓項目的規劃審批和用地出讓方案審批”。
同日,深圳住建局發文表示,商務公寓早期在一定程度上發揮了商務辦公區配套的作用,但近年來,商務公寓呈現出明顯的類住宅化傾向,已偏離“服務商務人士”與“短期住宿”目的。深圳市停止商務公寓審批,符合國家相關政策和深圳市的實際管理需求。
深圳中原董事總經理 鄭叔倫:現在有點像趕尾班車,很多公寓都集中拿出來賣,屬於公寓供應最多的時候。所以在這個情況下,價格很難有很好的表現。大家為了競爭出貨,可能也會有不同的優惠。但我認為這個情況會改善,因為未來不會再有新增公寓供應,這是個很重要的節點。
(原標題:房價高,搶着買!但深圳這類樓房,為何便宜、優惠,還如此難“售”?)
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責任編輯:李曉青
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關鍵詞 >> 深圳樓市

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